2026 年以来，全国超百城启动存量房收购，以国企为主体、金融与专项债支持，将库存商品房转为保障房、人才房、安置房等，核心是 “去库存、稳楼市、补保障” 三位一体。一、核心政策背景
中央定调：2026 年政府工作报告提出 “探索多渠道盘活存量商品房”，4・28 政治局会议再强调 “稳定房地产市场”。
地方响应：河南、广东、江苏、山东、辽宁、吉林等十余省明确鼓励收购；苏州、天津、广州、重庆、上海、武汉、郑州、合肥等 30 + 城发布细则。
二、主要城市举措（2026 年）
苏州：国企 + 社会资本收购，用于保障房、人才房、养老公寓；国开行 11 亿银团贷款支持。
天津：将盘活存量列为新政首要任务，收购作保障房、安置房、宿舍；鼓励银行发放团体购房贷款。
广州：城改中收购存量房作安置房，国企收购二手住宅作保障 / 人才房；支持商办转民生用途。
上海：静安区、浦东启动 “收旧换新”，收购二手房转保租房；发放房票引导买新房。
重庆 / 合肥 / 郑州：批量收购（重庆千套、合肥 5733 套），改造为保租房，快速满租。
佛山 / 丽水 / 珠海：推进 “以旧换新”，国企收旧房、发补贴（珠海补贴1%/ 最高 3 万）
2026 年，中国房地产市场迎来历史性转折点。在 “房住不炒” 定位持续深化、行业从增量开发全面转向存量盘活的关键节点，中央明确顶层设计，国家队（国有资本、地方国资平台、保障性住房集团）正式下场，全国超 80 城密集跟进，大规模收购存量房源，一场覆盖新房、二手房、商办物业的收储浪潮全面开启。这不是短期救市的权宜之计，而是重塑楼市供需格局、化解行业风险、补齐民生保障短板的系统性布局，将深刻改变房企、购房者、资产持有者的未来生存逻辑。
一、政策定调：从中央到地方，收储政策闭环全面形成
此次存量房收购潮的爆发，绝非偶然，而是中央顶层设计与地方密集落地的强力共振，政策力度与覆盖范围远超以往任何一轮楼市调整。
2026 年全国两会《政府工作报告》首次明确提出 “探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，将存量房收购上升为国家战略层面的楼市核心举措。4 月 28 日中央政治局会议再次定调 “努力稳定房地产市场”，释放出 “稳楼市、去库存、防风险” 的强烈信号。5 月以来，国常会持续部署房地产风险化解，住建部明确 “2026 年以收购存量房为主、新建为辅，快速补齐民生住房短板”，为地方收储工作划定清晰路径。
在中央政策指引下，地方政府闻令而动，密集出台新政，形成 “中央统筹、地方落实、国企主导、金融助力” 的推进格局。截至 2026 年 5 月，全国已有 36 个重点城市发布明确收储公告，超 80 个城市表态支持区属国企下场收购。苏州将存量房收购与人才住房、养老公寓挂钩；天津把盘活存量列为楼市新政首要任务，鼓励银行发放专项贷款；广州在城中村改造中批量收购存量住宅用作安置房；上海、深圳、武汉、重庆等城市同步跟进，形成 “一呼百应、全面铺开” 的收储态势。
资金端更是提供硬核保障。财政部明确专项债可用于存量房收购，截至 2026 年 3 月底，全国专项债支持存量房盘活改造规模已突破 3500 亿元，叠加银行专项贷款、央行再贷款、国企自有资金，形成 “专项债 + 信贷 + 自有资金” 的多层次资金池，确保收储资金 “到位快、放款足、落地稳”。
二、市场现状：库存高企与保障缺口并存，收储成破局关键
国家队集中下场收储，背后是楼市长期积累的结构性矛盾 ——存量房源积压、房企资金承压、保障房供给不足，三大痛点相互交织，倒逼政策重拳出击。
经过二十余年高速发展，中国房地产市场已进入 “存量时代”，库存积压问题日益突出。一二线城市二手房挂牌量持续走高，核心区域去化周期超 18 个月；三四线城市更是深陷 “新房滞销、二手房无人接盘” 的困境，部分城市去化周期超 36 个月，大量房源闲置沉淀。与此同时，房企债务风险尚未完全出清，不少房企手握大量滞销房源却无法变现，现金流持续紧张，竣工交付压力巨大，形成 “库存压顶、资金链紧绷、风险传导蔓延” 的恶性循环。
与库存过剩形成鲜明对比的是，民生住房保障存在明显短板。新市民、青年人、刚需群体 “租房难、买房贵” 问题突出，核心城市保障性租赁住房、人才房供给不足，难以匹配民生需求。一边是海量闲置房源浪费社会资源，一边是刚需群体住房需求无法满足，资源错配加剧楼市结构性失衡，而国家队收储正是打通 “存量闲置” 与 “保障缺口” 的关键纽带。
此外，地方土地财政依赖度下降、城市更新进入深水区，也为存量房收购提供了现实需求。通过收购核心区域存量房源，既能盘活低效资产、提升土地价值，又能完善城市配套、推动老旧小区改造，助力城市转型发展。
三、收储全景：收购主体、范围、用途全面扩容，模式日趋成熟
2026 年的存量房收购，早已不是零星试点，而是规模化、标准化、多元化的全面布局，收购主体、房源范围、用途去向均实现重大突破。
（一）收购主体：国家队为主，多方协同参与
此次收储以地方国有安居集团、城建集团、保障房公司为核心主体，如广州安居集团、上海保障性租赁住房集团等，依托国有资本雄厚实力，承担主要收储任务。同时鼓励社会资本、住房租赁企业参与，形成 “国企主导、民企补充、多方共赢” 的格局，天津、苏州等地明确支持国企与社会资本联合收购，拓宽资金来源与运营渠道。
（二）收购范围：新房二手房全覆盖，优质刚需房源优先
收购房源不再局限于房企滞销新房，二手住宅、老旧小区房源、存量商办用房均纳入收购范围。收购标准清晰，优先锁定地段成熟、配套完善、户型实用的中小户型刚需房源（60-120㎡），避开远郊 “空城”、高杠杆豪宅及配套不完善的劣质房源，坚持 “盘活优质存量、服务民生需求” 的务实导向。
（三）用途去向：保障房为主，多元场景拓展
收购后的房源严禁流入商品房市场炒作，核心用途聚焦民生保障：保障性租赁住房、共有产权房、人才公寓、安置房、养老公寓、青年宿舍等。苏州明确收购房源用于人才住房、养老公寓；广州将收购房源用于城中村改造安置房；部分城市还探索将存量商办用房改造为医疗、教育、文旅等配套设施，实现 “一房多用、资源最优配置”。
（四）收购价格：理性定价，维稳市场预期
国家队收购定价以周边市场合理成交价为基准，实行 “不压价、不抬价” 的理性原则：既不恶意压低价格损害业主合法权益，也不高价接盘制造房价虚高，通过市场化定价稳定市场预期，打破 “房价暴涨暴跌” 的恐慌情绪，为楼市注入确定性。
四、深层逻辑：三重战略考量，绝非简单 “救市”
国家队大规模下场收储，绝非短期刺激楼市的 “救市” 手段，而是基于防风险、惠民生、促转型的三重战略考量，用意深远。
（一）化解行业风险，稳定楼市基本盘
这是最直接的核心目标。通过批量收购房企滞销房源，帮助房企快速回笼现金流、缓解债务压力、阻断风险传导，守住不发生系统性风险的底线。同时消化市场存量，降低去化周期，平衡楼市供需，避免房价大幅下跌引发的连锁反应，稳定房地产市场基本盘，为行业转型创造稳定环境。
（二）补齐民生短板，践行 “房住不炒”
这是政策的核心落脚点。将收购房源转化为保障性住房，低成本扩充保障房供给，精准对接新市民、青年人、刚需群体的住房需求，解决 “租房难、买房贵” 痛点。同时完善住房保障体系，让房地产回归 “居住属性”，从源头遏制投机炒作，落实 “房住不炒” 定位，推动楼市从 “投机炒作” 向 “民生居住” 转变。
（三）推动行业转型，构建楼市新生态
这是长远战略布局。过去二十年，楼市依赖 “高杠杆、高周转、高库存” 的增量开发模式，如今已难以为继。国家队收储标志着行业正式告别 “野蛮生长”，进入 “存量盘活、民生为本、平稳健康” 的全新发展阶段。通过存量资源重构、保障体系完善、供需结构优化，构建 “市场归市场、保障归保障” 的双轨制楼市新生态，推动行业走上可持续发展之路。
五、深远影响：重塑楼市各方利益格局，普通人如何应对？
2026 年国家队下场收储，将对房企、购房者、资产持有者产生颠覆性影响，楼市利益格局全面重构。
（一）对房企：纾困良机，告别高杠杆依赖
对于中小房企而言，国家队收储是化解危机的关键窗口期。滞销房源可批量对接国资平台快速去化，回笼现金流，缓解债务压力，摆脱 “高杠杆、高周转” 的旧模式，聚焦产品品质提升与楼盘交付。对于大型房企，收储政策有助于稳定市场预期，缓解销售压力，推动行业从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型。
（二）对刚需购房者：市场底部确立，可择机上车
国家队大规模收储，彻底锁住房价大幅下跌空间，市场底部基本确立，刚需群体无需长期盲目观望。随着保障房供给增加，刚需租房、购房选择更多，压力减轻；商品房市场流动性回暖，刚需可结合自身需求与收入水平，理性择机上车，无需过度纠结短期房价波动。
（三）对多套房持有者：最佳变现窗口期，适时优化资产
对于持有多套闲置房源的业主，当下迎来最佳变现时机。国家队批量收购叠加市场流动性回暖，闲置房源流通性增强，可适时出手，规避后续持有成本增加、房产税落地等潜在风险。同时可优化资产配置，减少楼市资产占比，转向多元化投资，降低单一市场风险。
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